Υπόμνημα για κτήριο που παρέμεινε ημιτελές, στην λεωφόρο Σπύρου Κυπριανού, στους Αγίους Ομολογητές, δημοσιοποίησε η Ελεγκτική Υπηρεσία, η οποία εντοπίζει ευθύνες και κενά στο Δήμο Λευκωσίας και μετέπειτα στον Επαρχιακό Οργανισμό Αυτοδιοίκησης Λευκωσίας.
Όπως καταγράφει στο υπόμνημά της η Ελεγκτικής Υπηρεσίας, «ο Δήμος και μετέπειτα ο ΕΟΑ δεν απαίτησαν την πλήρη εφαρμογή του όρου που προβλεπόταν στην πολεοδομική άδεια όσον αφορά "η οικοδομή να συμπληρωθεί πλήρως, τουλάχιστον όσον αφορά το εξωτερικό κέλυφος/περίβλημα της ώστε να μην επηρεάζεται αισθητικά η εικόνα της πόλης". Κανονικά η μη τήρηση ενός όρου της άδειας θα έπρεπε να σημαίνει και την ακύρωση της».
Σημειώνει επίσης πως «ο Δήμος και μετέπειτα ο ΕΟΑ δεν φαίνεται να άσκησαν οποιαδήποτε πίεση στους ιδιοκτήτες. Αντιθέτως φαίνεται ότι έδωσαν την εντύπωση ότι θα συνεχίζουν να ανανεώνουν την πολεοδομική άδεια ελπίζοντας ότι κάποια στιγμή το έργο θα ολοκληρωθεί. Ο Δήμος και μετέπειτα ο ΕΟΑ, δεν έχουν επιβάλει κάποιο πρόστιμο για την όλη κατάσταση».
Σημειώνει επίσης ότι η επιθεώρηση του περιφράγματος του κτηρίου από την αρμόδια Αρχή «δεν μπορεί να θεωρείται επαρκές μέτρο αφού η χρονίζουσα εγκατάλειψη του ημιτελούς κτηρίου προκαλεί μεταξύ άλλων τα εξής προβλήματα:
- Πλήττεται η εικόνα της πρωτεύουσας.
- Επηρεάζονται αρνητικά τα παρακείμενα τεμάχια.
- Προκαλείται οπτική ρύπανση.
- Παρά την περίφραξη με κάγκελα, δεν διασφαλίζεται πλήρως η μη πρόσβαση στην επικίνδυνη οικοδομή (σημειώνεται ότι στο παρελθόν είχε ανευρεθεί ανθρώπινη σωρός εντός του εργοταξίου).
- Η εικόνα οξείδωσης των υλικών χρειάζεται να αξιολογηθεί από τον ΕΟΑ ώστε να διασφαλιστεί η ασφάλεια όσων διέρχονται πλησίον του συγκεκριμένου εργοταξίου.
- Αυξάνεται ο κίνδυνος πρόκλησης μολύνσεων και κατ΄επέκταση κινδύνων για τη δημόσια υγεία».
Αυτούσιο το υπόμνημα
Στο πλαίσιο εξέτασης του πιο πάνω θέματος, η Υπηρεσία μας, μετά από προκαταρκτική διερεύνηση του ιστορικού αδειοδότησης του κτηρίου, απέστειλε στις 24.6.2025 επιστολή προς τον Επαρχιακό Οργανισμό Αυτοδιοίκησης Λευκωσίας (εφεξής «ο ΕΟΑ»), με την οποία ζήτησε ενημέρωση σχετικά με τις ενέργειες που προτίθεται να αναλάβει για την παρακολούθηση της ολοκλήρωσης του συγκεκριμένου κτηρίου. Ο ΕΟΑ, με επιστολή του ημερομηνίας 24.11.2025, παρέθεσε τις απόψεις του ως προς τους λόγους καθυστέρησης της ολοκλήρωσης του κτηρίου και επισήμανε ότι δεν υπάρχει πρόθεση εγκατάλειψης του έργου από τους ιδιοκτήτες.
Ακολούθως, στις 8.12.2025, κλιμάκιο της Υπηρεσίας μας διενήργησε επιτόπια εξέταση της κατάστασης της ανάπτυξης.
Α. Ιστορικό της ανάπτυξης
Στις 25.11.2010 και στις 23.8.2011 εκδόθηκε Πολεοδομική Άδεια και Άδεια Οικοδομής, αντίστοιχα, με ισχύ μέχρι τις 24.11.2016, για την ανέγερση 8όροφης οικοδομής αποτελούμενης από κατάστημα στο ισόγειο, δύο διαμερίσματα στον 1ο και 2ο όροφο, γραφεία από τον 3ο έως τον 7ο όροφο και τρεις υπόγειους χώρους στάθμευσης, επί της Λεωφόρου Σπύρου Κυπριανού, ενορία Άγιοι Ομολογητές, αρ. τεμαχίου 1457, Φ/Σχέδιο 21/540204/3/1457/2.
Η οικοδομή εγκρίθηκε ως συμβατική κατασκευή από οπλισμένο σκυρόδεμα. Κατά την πορεία υλοποίησης της ανάπτυξης, εκτελέστηκαν εργασίες για την κατασκευή των υπογείων και ανεγέρθηκε υπέργειος μεταλλικός σκελετός από το ισόγειο έως και τον 7ο όροφο, διαφοροποιώντας το αρχικά εγκεκριμένο δομικό σύστημα.
Το έτος 2023, η ημιτελής οικοδομή μεταβιβάστηκε σε άλλη εταιρεία, η οποία υπέβαλε εκ νέου πολεοδομική αίτηση με σκοπό τη νομιμοποίηση της ήδη εκτελεσθείσας στατικής δομής.
Ο παρακάτω πίνακας αποτυπώνει συνοπτικά το ιστορικό αδειοδότησης του κτηρίου, με βάση τις πρόνοιες του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου και του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου:
Eκτενέστερη αναφορά του ιστορικού αδειοδότησης του κτηρίου παρουσιάζεται στον πίνακα που ακολουθεί.
1. Πραγματοποιηθείσες εργασίες και απόκλιση από την εγκεκριμένη οικοδομή
(α) Επί του τεμαχίου εκτελέστηκαν εργασίες για την κατασκευή των υπογείων και κατασκευάστηκε υπέργειος μεταλλικός σκελετός, χωρίς να εξασφαλιστεί έγκριση τροποποίησης της εκδοθείσας Πολεοδομικής Άδειας.
(β) Η διαφοροποίηση του δομικού συστήματος ενδεχομένως να επηρέασε τη στατική και δυναμική συμπεριφορά του κτηρίου.
(γ) Επηρεάστηκε η ακρίβεια των υψομετρικών δεδομένων της οικοδομής.
(δ) Υπήρξε μη συμμόρφωση με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά μεγέθη της συνολικής ανάπτυξης.
2. Διαδικασία επανέκδοσης αδειών
(α) Μετά την αλλαγή ιδιοκτησίας, υποβλήθηκαν νέες στατικές και αρχιτεκτονικές μελέτες.
(β) Η Τεχνική Υπηρεσία του Δήμου Λευκωσίας προχώρησε στην έκδοση νέας Πολεοδομικής άδειας, σε συνεννόηση με τους νέους ιδιοκτήτες και μετά την υποβολή σχετικής αίτησης.
(γ) Η έκδοση νέας Άδειας οικοδομής, μετά την έκδοση των νέων Πολεοδομικών αδειών, βρίσκεται μέχρι σήμερα σε εκκρεμότητα.
3. Νέα πολεοδομική περιγραφή της Ανάπτυξης
(α) Αλλαγή χρήσης του ισόγειου καταστήματος σε καφετέρια.
(β) Αλλαγή χρήσης του 1ου και 2ου ορόφου από κατοικίες σε γραφεία.
(γ) Μετατροπή για προσθήκη προθαλάμου πυροπροστασίας κλιμακοστασίου.
(δ) Μετατροπή για ενσωμάτωση των προεξοχών στους ωφέλιμους χώρους των γραφειακών μονάδων σε όλους τους ορόφους.
(ε) Τροποποιήσεις και επεκτάσεις σε φέροντα και μη στοιχεία.
4. Διαπιστώσεις επί των όρων της νέας Πολεοδομικής Άδειας
(α) Η αρχική άδεια περιλάμβανε όρο που δεν επέτρεπε τη χρήση του ισόγειου καταστήματος ως καφετέρια.
(β) Η νέα Πολεοδομική Άδεια (αρ. 10364), σύμφωνα με τη νέα πολεοδομική περιγραφή της ανάπτυξης και τους όρους που θέτει, αναφέρει σαφώς αλλαγή χρήσης του ισογείου καταστήματος σε καφετέρια.
(γ) Με την έκδοση της νέας Πολεοδομικής Άδειας, η ανάπτυξη θεωρείται πολεοδομικά καλυμμένη, υπό την προϋπόθεση της πλήρους συμμόρφωσης με τους όρους και περιορισμούς της άδειας.
(δ) Κατά τη διαδικασία εξέτασης για την έκδοση της Άδειας Οικοδομής προκύπτει ζήτημα που αφορά την εξασφάλιση των απαιτούμενων 21 πρόσθετων χώρων στάθμευσης, σύμφωνα με τις πρόνοιες της ισχύουσας νομοθεσίας.
(ε) Οι προβλεπόμενες εναλλακτικές λύσεις που αναφέρονται στους όρους της Πολεοδομικής Άδειας είναι είτε η εξαγορά των απαιτούμενων χώρων στάθμευσης, είτε η υποβολή πρότασης αρχιτεκτονικής ένταξης σε κατάλληλο τεμάχιο.
Β. Κύρια ευρήματα και διαπιστώσεις ΕΥ
Η ανάπτυξη παραμένει ημιτελής για περίοδο 14 ετών, από την έκδοση της αρχικής άδειας οικοδομής από τον Δήμο Λευκωσίας στις 23.8.2011 μέχρι και σήμερα. Σύμφωνα με τον ΕΟΑ, οι μελετητές του έργου επιβεβαίωσαν πρόσφατα ότι δεν υπάρχει πρόθεση εγκατάλειψης του έργου και ότι οι καθυστερήσεις που παρατηρούνται οφείλονται στην ανάγκη αναθεώρησης όλων των μελετών, θέμα περίπλοκο λόγω των δεσμεύσεων που προκύπτουν από τον υφιστάμενο σκελετό, ώστε να προσαρμοστεί η οικοδομή στις σημερινές απαιτήσεις των κανονισμών, συμπεριλαμβανομένων και των απαιτήσεων πυροπροστασίας.
Επίσης, ο ΕΟΑ μάς πληροφόρησε ότι προβαίνει σε επιθεώρηση μη ενεργών εργοταξίων ώστε να προχωρεί σε ενέργειες για την ασφάλεια των πολιτών. Για τη συγκεκριμένη περίπτωση, μας πληροφόρησε ότι η τελευταία επιθεώρηση διενεργήθηκε στις 11.11.2025, και διαπιστώθηκε ότι ο χώρος του εργοταξίου είναι κατάλληλα περιφραγμένος ώστε να αποτρέπεται η είσοδος μη εξουσιοδοτημένων ατόμων.
Από τον έλεγχο φαίνεται ότι η Αρμόδια Αρχή, πέραν των επιθεωρήσεων που προβαίνει για να διαπιστώσει ότι το κτήριο είναι περιφραγμένο, ώστε να αποτρέπεται η είσοδος μη εξουσιοδοτημένων ατόμων, στην ουσία έχει ρόλο παθητικό προβαίνοντας μόνο σε ανανεώσεις της πολεοδομικής άδειας, ελπίζοντας ότι κάποια στιγμή οι ιδιοκτήτες θα εξασφαλίσουν τις απαραίτητες υπόλοιπες άδειες και θα προχωρήσουν με την αποπεράτωση του κτηρίου. Όπως καταγράφεται και στην απαντητική επιστολή του ΕΟΑ, η πιο πάνω πρακτική βασίζεται στο λογική ότι «το οικονομικό κόστος μια επένδυσης για ολοκλήρωση ημιτελούς ανάπτυξης είναι μικρότερο από το κόστος που θα επιφέρει το αποτέλεσμα μιας κατεδάφισης».
Η Υπηρεσία μας αντιλαμβάνεται ότι η αλλαγή ιδιοκτησιακού καθεστώτος πριν την αποπεράτωση της οικοδομής, και η μεσολάβηση της οικονομικής κρίσης του 2013 στην περίοδο ανέγερσης του κτηρίου πιθανώς να επηρέασαν την ομαλή υλοποίηση του έργου.
Επίσης, ως γενική αρχή, θεωρούμε λογικό που η Αρμόδια Αρχή προκρίνει την αποπεράτωση του έργου παρά οποιοδήποτε άλλο δραστικό μέτρο, π.χ. κατεδάφιση. Όμως η όποια ελαστικότητα και η διευκόλυνση των ιδιοκτητών δεν πρέπει στην πορεία να μετατρέπεται σε κάτι το αυτονόητο και δεδομένο.
Το ημιτελές κτήριο βρίσκεται στο κέντρο της πρωτεύουσας όπου χιλιάδες πολίτες διασχίζουν τη συγκεκριμένη λεωφόρο (Σπύρου Κυπριανού, παλαιότερα Σάντα Ρόζα) καθημερινώς και ο εν λόγω δρόμος είναι από τους πιο εμπορικούς (κυρίως γραφειακοί χώροι) της πρωτεύουσας. Το γεγονός ότι το συγκεκριμένο κτήριο παραμένει στην εν λόγω κατάσταση για 14 συναπτά έτη χωρίς καμία επίπτωση (οικονομική ή άλλη) για τους ιδιοκτήτες, προκαλεί στην Υπηρεσία μας προβληματισμό.
Η επιθεώρηση και μόνο του περιφράγματος του κτηρίου από την Αρμόδια Αρχή δεν μπορεί να θεωρείται επαρκές μέτρο αφού η χρονίζουσα εγκατάλειψη του ημιτελούς κτηρίου προκαλεί μεταξύ άλλων τα εξής προβλήματα:
▪ Πλήττεται η εικόνα της πρωτεύουσας.
▪ Επηρεάζονται αρνητικά τα παρακείμενα τεμάχια.
▪ Προκαλείται οπτική ρύπανση.
▪ Παρά την περίφραξη με κάγκελα, δεν διασφαλίζεται πλήρως η μη πρόσβαση στην επικίνδυνη οικοδομή (σημειώνεται ότι στο παρελθόν είχε ανευρεθεί ανθρώπινη σωρός εντός του εργοταξίου).
▪ Η εικόνα οξείδωσης των υλικών χρειάζεται να αξιολογηθεί από τον ΕΟΑ ώστε να διασφαλιστεί η ασφάλεια όσων διέρχονται πλησίον του συγκεκριμένου εργοταξίου.
▪ Αυξάνεται ο κίνδυνος πρόκλησης μολύνσεων και κατ΄επέκταση κινδύνων για τη δημόσια υγεία.
Γ. Ευθύνες / Κενά
Ο Δήμος και μετέπειτα ο ΕΟΑ δεν απαίτησαν την πλήρη εφαρμογή του όρου που προβλεπόταν στην πολεοδομική άδεια όσον αφορά «Η οικοδομή να συμπληρωθεί πλήρως, τουλάχιστον όσον αφορά το εξωτερικό κέλυφος/περίβλημα της ώστε να μην επηρεάζεται αισθητικά η εικόνα της πόλης». Κανονικά η μη τήρηση ενός όρου της άδειας θα έπρεπε να σημαίνει και την ακύρωση της.
Ο Δήμος και μετέπειτα ο ΕΟΑ δεν φαίνεται να άσκησαν οποιαδήποτε πίεση στους ιδιοκτήτες.
Αντιθέτως φαίνεται ότι έδωσαν την εντύπωση ότι θα συνεχίζουν να ανανεώνουν την πολεοδομική άδεια ελπίζοντας ότι κάποια στιγμή το έργο θα ολοκληρωθεί.
Ο Δήμος και μετέπειτα ο ΕΟΑ, δεν έχουν επιβάλει κάποιο πρόστιμο για την όλη κατάσταση.
Η κείμενη νομοθεσία δεν φαίνεται να δίνει επαρκή εργαλεία στην Αρμόδια Αρχή προς άρση τέτοιων καταστάσεων. Θεωρούμε ότι Υπουργείο Εσωτερικών, θα πρέπει να επανεξετάσει την κείμενη νομοθεσία και κυρίως ως προς τα εργαλεία που παρέχονται στην Αρμόδια Αρχή για να μπορεί να αντιμετωπίζει αποτελεσματικά τέτοιες περιπτώσεις. Μεταξύ άλλων θα μπορούσε να εξετασθεί η:
▪ Ανάγκη εισαγωγής νομικού ορισμού του όρου «ημιτελές κτήριο»
▪ Θέσπιση ανώτατου συνολικού χρόνου ισχύος άδειας οικοδομής
▪ Σύνδεση της ανανέωσης άδειας με αποδεδειγμένη ουσιαστική πρόοδο εργασιών
▪ Ρητή πρόβλεψη υποχρεωτικής παρέμβασης της Πολεοδομικής Αρχής
▪ Ενεργοποίηση των μηχανισμών κυρώσεων του περί Ρυθμίσεων Οδών και Οικοδομών Νόμου (Κεφ. 96) σε συνάρτηση με το καθεστώς ημιτελούς κτηρίου.
Δ. Οριζόντια Εφαρμογή
Το θέμα επιλέχθηκε από την Υπηρεσία μας όχι μόνο για αναδειχθούν τα προβλήματα (βλ. Κεφάλαιο Β) της συγκεκριμένης περίπτωσης, αλλά και επειδή παρόμοια παραδείγματα ημιτελών κτηρίων εντοπίζονται σε όλες τις επαρχίες.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ:
- Υπερβάσεις δαπανών από υποψήφιους στις εκλογές της ΤΑ εντοπίζει η Ελεγκτική-Πάνω από €1 εκ. τα έξοδα διαφήμισης, ελέγχονται μόνο €346.004
- Εφικτή η πλήρης απορρόφηση €1,02 δισ. από τον Μηχανισμό Ανάκαμψης – Το ΥΠΟΙΚ απαντά στην Ελεγκτική Υπηρεσία
- Βλέπει κενά στον αρχικό σχεδιασμό του Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας η Ελεγκτική-«Εμπεριείχε αδυναμίες και ήταν υπεραισιόδοξος»
