Η Ειδική Έκθεση με τίτλο «Έλεγχος της Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας από Αλλοδαπούς», από την Ελεγκτική Υπηρεσία, με στόχο την εξακρίβωση του βαθμού συμμόρφωσης της Επαρχιακής Διοίκησης Λευκωσίας με το θεσμικό πλαίσιο που διέπει την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς, την αξιολόγηση του θεσμικού πλαισίου, και κατά πόσο οι διαδικασίες που ακολουθούνται είναι αποτελεσματικές.
Όπως αναφέρεται στην ειδική έκθεση, «η νομοθεσία βάσει της οποίας εξετάζεται η κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς στην Κύπρο και η οποία τέθηκε σε ισχύ από το 1959, καθώς και οι σχετικοί με αυτήν Κανονισμοί που τέθηκαν σε εφαρμογή το 1990, καθώς και οι μετέπειτα Εγκύκλιοι, προνοούν την εξασφάλιση έγκρισης από το Υπουργικό Συμβούλιο με σκοπό μόνο την ιδιοκατοίκηση, την επαγγελματική στέγη και την ανάπτυξη βιομηχανίας επωφελούς για την κυπριακή οικονομία, συνδεδεμένης με νέα τεχνολογία ή τεχνογνωσία. Η εξουσία παραχώρησης έγκρισης εκχωρήθηκε, από το 1999, απευθείας στους Έπαρχους.
Η κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς περιορίζεται στις εξής πρόνοιες:
• απόκτηση μέχρι δύο μονάδων σε κάθε αλλοδαπό ή ζεύγος αλλοδαπών, σε διαφορετικές αναπτύξεις.
• οι μονάδες αυτές μπορεί να αφορούν:
- είτε δυο μονάδες κατοικίας,
- είτε μία μονάδα κατοικίας και κατάστημα με εμβαδό μέχρι 100τμ,
- είτε μία μονάδα κατοικίας και γραφείο με εμβαδό μέχρι 250τμ. μέχρι δύο μονάδες σε κάθε αλλοδαπό ή ζεύγος αλλοδαπών, σε διαφορετικές αναπτύξεις.
• απόκτηση οικοπέδου ή γης που δεν έχει διαχωρισθεί σε οικόπεδα με έκταση μέχρι 4000 τ.μ., για την ανέγερση κατοικίας για ιδιοκατοίκηση. Σε περίπτωση ζεύγους παραχωρείται μόνο μία άδεια ως ανωτέρω.
Για ξένη εταιρεία και καταπίστευμα προς όφελος αλλοδαπού, ισχύουν οι ίδιοι περιορισμοί με τα πιο πάνω».
Παράλληλα σημειώνεται πως, «στην ισχύουσα Νομοθεσία, ενώ περιέχονται περιορισμοί στην απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς(φυσικά και νομικά πρόσωπα), δεν εφαρμόζονται οποιοιδήποτε περιορισμοί σχετικά με την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από νομικά πρόσωπα που ελέγχονται από αλλοδαπούς και συστήνονται σε κράτος-μέλος της ΕΕ ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (ΕΟΧ). Συγκεκριμένα, στο άρθρο 2 του τροποποιητικού Νόμου του 2011 (Ν.161(Ι)/2011), προνοείται ότι νομικά πρόσωπα που συστάθηκαν σύμφωνα με τη νομοθεσία ενός κράτους μέλους με την καταστατική τους έδρα, την κεντρική διοίκηση ή την κύρια εγκατάστασή τους σε κράτος-μέλος ή συμβαλλόμενο μέρος του ΕΟΧ, δεν θεωρούνται «Αλλοδαποί» και κατ’ επέκταση δεν χρειάζονται έγκριση από τον Έπαρχο για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας.
▪ Όπως διαπιστώθηκε, η αρχική πρόθεση του Νομοθέτη (1959) ήταν για εταιρείες ελεγχόμενες από αλλοδαπούς να απαιτείται εξασφάλιση άδειας για κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας. Εντούτοις, με την τροποποίηση του Νόμου το 2011 εισάχθηκε η πιο πάνω εξαίρεση, ώστε η Νομοθεσία να συνάδει με το Ευρωπαϊκό Δίκαιο, χωρίς να καθοριστούν οποιοιδήποτε άλλοι περιορισμοί, που ενδεχομένως να επιτρεπόταν από το Ευρωπαϊκό Δίκαιο, με αποτέλεσμα να δημιουργείται «ανοικτό παράθυρο» για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς χωρίς οποιοδήποτε περιορισμό».
«Σημειώνεται ότι στον τροποποιητικό Νόμο του 2011 δεν τροποποιήθηκε ο ορισμός του «κράτουςμέλους» με τρόπο που να περιλαμβάνει και την ΚΔ (η οποία με βάση τον Νόμο εξαιρείται από τον ορισμό του «κράτους μέλους») με αποτέλεσμα, η τροποποιητική ρύθμιση να καθίσταται αντιφατική ως προς την ερμηνεία του όρου «κράτος-μέλος» με διαφορετική μεταχείριση των κυπριακών εταιρειών (ως αλλοδαπές) έναντι των εταιρειών που συστήνονται σε άλλα κράτη-μέλη της ΕΕ και εξαιρούνται. Σχετική είναι και η γνωμάτευση που εξασφαλίστηκε από τη Νομική Υπηρεσία της Δημοκρατίας στις 22.3.2012, σύμφωνα με την οποία η εν λόγω πρόνοια, καταστρατηγεί το Ευρωπαϊκό Δίκαιο και ενδείκνυται η τροποποίησή της.
Παρόλα αυτά, το ΥΠΕΣ εφάρμοσε από το 2011 το Κοινοτικό Δίκαιο και στις περιπτώσεις νομικών προσώπων που συστάθηκαν στην ΚΔ, εφόσον κρίθηκε ότι συμπεριλαμβάνονται στον ορισμό του όρου «κράτος συμβαλλόμενο μέρος της ΕΟΧ», χωρίς να έχει τροποποιηθεί μέχρι και σήμερα ο σχετικός όρος («κράτος-μέλος») ώστε αυτό να αποσαφηνίζεται», αναφέρεται ακόμη στην έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας.
Διεύρυνση κατηγοριών ακίνητης ιδιοκτησίας
Επιπρόσθετα, στην ειδική έκθεση αναφέρεται ότι, «η αρχική Εγκύκλιος επιστολή του ΥΠΕΣ, ημερ. 30.9.1999, προνοεί ότι η άδεια χορηγείται σε κάθε ζεύγος (ανδρόγυνο) αλλοδαπών για την απόκτηση μίας κατοικίας ή ενός διαμερίσματος ή ενός οικοπέδου μέχρι δύο ή τρεις σκάλες για ανέγερση κατοικίας για ιδιοκατοίκηση. Η ευελιξία που δόθηκε στους αλλοδαπούς αιτητές, με την Εγκύκλιο Επιστολή του ΥΠΕΣ, ημερ. 15.5.2013, να δύνανται να αποκτήσουν μέχρι και δύο μονάδες ακίνητης ιδιοκτησίας ο καθένας, οι οποίες μπορεί να βρίσκονται σε διαφορετική ανάπτυξη και να αφορούν, είτε δύο μονάδες κατοικίας είτε μία μονάδα κατοικίας και κατάστημα με εμβαδό μέχρι 100τμ, είτε μία μονάδα κατοικίας και γραφείο με εμβαδό μέχρι 250τμ, δεν θεωρούμε ότι εξυπηρετεί τον σκοπό της ιδιοκατοίκησης ή επαγγελματικής στέγασης, ως η πρόθεση του Νόμου, ενδεχομένως βέβαια να ενισχύει τον επενδυτικό χαρακτήρα των αγορών».
Δυνατότητα Ενοικίασης Ακινήτων
«Η Εγκύκλιος Επιστολή του ΥΠΕΣ, ημερ. 30.9.1999, επιτρέπει σε αλλοδαπούς ιδιοκτήτες να ενοικιάζουν ακίνητα μόνο σε μόνιμους κατοίκους Κύπρου, ημεδαπούς ή αλλοδαπούς (αλλά όχι σε κατοίκους εξωτερικού για τουριστικούς σκοπούς, ώστε, όπως αναφέρει, να προστατευθεί η τουριστική βιομηχανία). Ούτε η πρόνοια αυτή θεωρούμε ότι εξυπηρετεί τον σκοπό της ιδιοκατοίκησης, ως η πρόθεση του Νόμου, και έχουμε την άποψη ότι είναι νομικά αβάσιμη, ενισχύοντας και πάλι τον επενδυτικό χαρακτήρα των αγορών», προστίθεται.
Αιτήσεις Επαρχιακής Διοίκησης Λευκωσίας
Στη συνέχεια αναφέρεται ότι, «σύμφωνα με πληροφόρηση που εξασφαλίσαμε από την Επαρχιακή Διοίκηση Λευκωσίας (ΕΔΛ), 98,76% των αιτήσεων που υποβλήθηκαν κατά την περίοδο 2020-2024, δήλωσαν ως σκοπό απόκτησης της ιδιοκτησίας την ιδιοκατοίκηση, ενώ μόνο το 1,24% είχε σκοπό την επαγγελματική στέγη. Από τις 32 περιπτώσεις που εξετάσαμε και αφορούσαν στην περίοδο 2020-2024, όλες οι αιτήσεις υποβληθήκαν από φυσικά πρόσωπα για ιδιοκατοίκηση. Αυτό είναι το εύρημα είναι λογικό και αναμενόμενο, αφού για επαγγελματική στέγη προφανώς ιδρύονται εταιρείες όπου δεν χρειάζεται υποβολή αίτησης. Η αξία της περιουσίας που αποκτήθηκε από τους αλλοδαπούς για τις 32 περιπτώσεις που εξετάσαμε, ανήλθε σε €9.400.520. Σε 4 από τις 32 αιτήσεις, οι αγοραστές προχώρησαν σε απόκτηση πρόσθετης οικιστικής μονάδας, συνολικής αξίας €2.222.000, δηλώνοντας επίσης ως σκοπό την ιδιοκατοίκηση».
Πωλήσεις σε Παγκύπρια βάση
Στην ειδική έκθεση της Ελεγκτικής αναφέρεται πως, «ο αριθμός των πωλήσεων δεν ταυτίζεται με τον αριθμό των μεταβιβάσεων κυρίως για τους εξής λόγους:
▪ Υπάρχει χρονική διαφορά μεταξύ της αγοραπωλησίας και της μεταβίβασης η οποία έπεται
▪ Κάποιοι αγοραστές προτού προβούν σε αίτηση μεταβίβασης, προχωρούν σε πώληση της ακίνητης περιουσίας
▪ Κάποιοι αλλοδαποί αγοράζουν ακίνητη περιουσία, χωρίς να πληρούν τις προϋποθέσεις του Νόμου, όσο αφορά στο δικαίωμα απόκτησης ακίνητης περιουσίας, με αποτέλεσμα να «εγκλωβίζονται».
▪ Για το 2024 οι πωλήσεις προς αλλοδαπούς ανήλθε σε 27%. Μόνο το 61% των πωλήσεων αφορούσε σε Κύπριους αγοραστές».
«Το πιο ανησυχητικό όμως είναι το γεγονός ότι το 27% που αφορά σε αλλοδαπούς είναι στην πραγματικότητα πολύ μεγαλύτερο, αφού στο συγκεκριμένο ποσοστό δεν περιλαμβάνονται οι μεταβιβάσεις/πωλήσεις σε κυπριακές εταιρείες με μετόχους αλλοδαπούς εφόσον με βάση το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο οι εταιρείες αυτές δεν θεωρούνται «Αλλοδαποί». Οι περιπτώσεις αυτές καταγράφονται ως μεταβιβάσεις/πωλήσεις σε Κύπριους αγοραστές, με αποτέλεσμα τα επίσημα στοιχεία να υποεκτιμούν την πραγματική συμμετοχή αλλοδαπών στην αγορά και να υπερκτιμούν τη συμμετοχή των Κύπριων», προστίθεται.
Αδυναμίες παρακολούθησης και εφαρμογής προνοιών του Νομοθετικού Πλαισίου
Στη συνέχεια σημειώνεται πως, «διαπιστώθηκαν ελλείψεις στην ακολουθούμενη διαδικασία εξέτασης αιτημάτων, όπως αυτή διαμορφώθηκε μέσω των σχετικών Εγκυκλίων Επιστολών του ΥΠΕΣ, με αποτέλεσμα να μην διασφαλίζεται η αντικειμενική, δίκαιη και ομοιόμορφη εξέταση όλων των αιτημάτων που υποβάλλονται από αλλοδαπούς. Διαπιστώθηκαν επίσης αδυναμίες και κενά στο υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο, καθιστώντας επιτακτικά την επανεξέταση και τον εκσυγχρονισμό του, προκειμένου να συνάδει με τα δεδομένα και τις συνθήκες της εποχής.
▪ Στην Εγκύκλιο Επιστολή του ΥΠΕΣ, ημερ. 30.09.1999, προνοείται όπως εξετάζεται η οικονομική και επαγγελματική κατάσταση των αιτητών, ο σκοπός απόκτησης του ακινήτου καθώς και η χρήση του. Δεν έχουν ωστόσο καθοριστεί αντικειμενικά και μετρήσιμα εισοδηματικά ή και άλλα κριτήρια για σκοπούς ομοιόμορφης, δίκαιης και χωρίς διακρίσεις αξιολόγησης των αιτητών σχετικά με την οικονομική τους κατάσταση (π.χ. ελάχιστο ετήσιο εισόδημα, αποδείξεις τραπεζικών καταθέσεων που να αντιστοιχούν στην αγοραία αξία του ακινήτου, δηλώσεις εργοδότη, κ.λπ.), οπότε, η αξιολόγηση της αίτησης εναπόκειται, στην ουσία, στην αντίληψη του εκάστοτε λειτουργού που τη διενεργεί.
▪ Από τον έλεγχο των 32 περιπτώσεων του δείγματός μας για την ΕΔΛ που αφορούσαν στην περίοδο 2020-2024, διαπιστώθηκε η απουσία τεκμηριωμένων επεξηγήσεων σχετικά με την οικονομική κατάσταση των αιτητών και, παρόλο που στους φακέλους των αιτητών περιλαμβάνονταν αντίγραφα τραπεζικών λογαριασμών από Κύπρο και εξωτερικό, τα ποσά αυτά δεν ήταν αντιπροσωπευτικά της αξίας των ακινήτων που αγοράστηκαν. Επιπλέον, κανένας έλεγχος δεν φαίνεται να διενεργείται αναφορικά με την πηγή άντλησης των κεφαλαίων για διενέργεια των αγορών, εφόσον δεν υφίσταται σχετική απαίτηση/πρόνοια στο ισχύον νομοθετικό πλαίσιο.
▪ Το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο δεν περιλαμβάνει περιορισμούς σχετικά με την άσκηση του δικαιώματος αγοραπωλησίας ακίνητης ιδιοκτησίας από τους αιτητές, παρά μόνο για τη διατήρηση του συνολικού ορίου των δύο μονάδων, με αποτέλεσμα ο αριθμός των αγοραπωλησιών που διενεργούνται, ενδεχομένως, να είναι απεριόριστος. Με τον τρόπο αυτό, έμμεσα επιτρέπεται εμπορική/επενδυτική εκμετάλλευση από αλλοδαπούς ιδιοκτήτες εφόσον δύνανται να προβαίνουν σε αλλεπάλληλες μεταβιβάσεις ακινήτων, αντί να περιορίζονται αποκλειστικά στην ιδιοκατοίκηση ή επαγγελματική στέγαση, ως η πρόνοια του Νόμου.
Από περαιτέρω διερεύνηση στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ), επιβεβαιώνεται η πιο πάνω θέση μας, καθώς για τη διενέργεια αγοραπωλησιών και την καταχώρηση πωλητηρίων εγγράφων στο ΤΚΧ, δεν απαιτείται η προσκόμιση της ειδικής άδειας κτήσης ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία εκδίδεται για τους. αλλοδαπούς από την αρμόδια Επαρχιακή Διοίκηση, εφόσον κάτι τέτοιο δεν προνοείται στο νομοθετικό πλαίσιο. Η άδεια αυτή απαιτείται μόνο κατά τη μεταβίβαση των ακινήτων. Συνεπώς, δεν υφίσταται κανένας περιορισμός ως προς τον αριθμό των αγοραπωλησιών που διενεργούνται. Συγκεκριμένα, το 2024, σύμφωνα με στοιχεία του ΤΚΧ καταγράφηκαν 15.797 πωλήσεις σε παγκύπρια βάση, εκ των οποίων οι 4.321 (27,4%) έγιναν σε ξένους αγοραστές εκτός ΕΕ.».
«Η υφιστάμενη διαδικασία ελέγχου που ακολουθείται για τη διαπίστωση κατοχής άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς, κρίνεται ως ανεπαρκής. Από τον έλεγχό μας σε 32 περιπτώσεις της ΕΔΛ που αφορούσαν στην περίοδο 2020–2024, διαπιστώθηκε ότι δεν διενεργείται ουσιαστική διερεύνηση, πέραν της αναζήτησης στο σύστημα «Αλλοδαποί», το οποίο δεν παρέχει πλήρη και επικαιροποιημένη πληροφόρηση. Σημειώνεται ότι το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, στο οποίο έχει αποδοθεί η ευθύνη επιβεβαίωσης, δηλώνει με επιστολή του ότι δεν έχει τέτοια αρμοδιότητα βάσει του Νόμου. Ως εκ τούτου, οι αποφάσεις των Επαρχιακών Διοικήσεων βασίζονται πιθανώς σε ανεπαρκή δεδομένα.
Δεν υφίσταται μηχανισμός παρακολούθησης της χρήσης των ακινήτων, μετά την έκδοση της σχετικής άδειας. Η απουσία συστηματικής εποπτείας, συνεπάγεται αδυναμίες στη διασφάλιση της ορθής τήρησης των προνοιών ιδιαίτερα σε σχέση με τη χρήση των ακινήτων ανάλογα με τον σκοπό αγοράς τους. Ελλείψει μηχανισμού ελέγχου, δε δύναται να διασφαλιστεί ότι ο αναφερόμενος σκοπός της αγοράς ακινήτων τηρείται, ενώ παράλληλα δεν είναι δυνατή η αποτελεσματική αποτροπή καταχρήσεων, όπως η τουριστική εκμετάλλευση τους. Από τις 32 περιπτώσεις που εξετάσαμε, σε καμία περίπτωση δεν υπάρχει ένδειξη ελέγχου της πραγματικής χρήσης των ακινήτων που αποκτήθηκαν από αλλοδαπούς ιδιοκτήτες, λόγω, όπως μας αναφέρθηκε, έλλειψης προσωπικού», αναφέρεται ακόμη.
Σε συστάσεις της προς του Υπουργείο Εσωτερικών, «λαμβάνοντας υπόψη τα πιο πάνω, θεωρούμε ότι καθίσταται επιτακτική η ανάγκη επανακαθορισμού του σκοπού της νομοθεσίας, με σαφή διάκριση μεταξύ κοινωνικού και επενδυτικού χαρακτήρα. Οι πρακτικές που καθορίστηκαν μέσω Εγκυκλίων του ΥΠΕΣ, εφόσον κριθούν σκόπιμες, να ενσωματωθούν στη νομοθεσία για ενίσχυση της νομιμότητας, της διαφάνειας και της συνέπειας. Στο πλαίσιο εκσυγχρονισμού της νομοθεσίας, η οποία ας σημειωθεί θεσπίστηκε από το 1959, να εξεταστεί και η συμπερίληψη σε αυτήν θεμάτων τα οποία θεωρούνται ουσιώδη κατά τη διαδικασία εξέτασης των αιτήσεων όπως:
• θέσπιση ανώτατου αριθμού ακινήτων ανά αλλοδαπό και περιορισμός αριθμού συναλλαγών αγοραπωλησίας
• εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια αλλοδαπών
• τεκμηρίωση προέλευσης κεφαλαίων
• έλεγχος χρήσης ακινήτων για τουριστικούς σκοπούς
• εισαγωγή τέλους αίτησης για κάλυψη κόστους και αποτροπή καταχρήσεων • εξέταση ποινικού μητρώου του αιτητή Παράλληλα θα πρέπει να καταρτιστούν αναλυτικά εγχειρίδια/οδηγοί αξιολόγησης για τους λειτουργούς αξιολόγησης, με σαφή και αντικειμενικά κριτήρια έγκρισης/απόρριψης αιτήσεων».
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
