Λύσεις σε χρόνια προβλήματα, που αφορούν τον τρόπο διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών, δίνουν τα μέτρα του Υπουργείου Εσωτερικών που δημιουργούν ένα ολοκληρωμένο θεσμικό πλαίσιο. Αυτό το πλαίσιο προνοεί την εγγραφή, τη διαχείριση και την εποπτεία των κοινόκτητων οικοδομών και αντικαθιστά το προηγούμενο καθεστώς, με στόχο την ενίσχυση της υπεύθυνης διαχείρισης, τη διασφάλιση της συντήρησης των οικοδομών και την προστασία των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών.
Το Υπουργείο Εσωτερικών έχει θέσει στις προτεραιότητές του το ζήτημα της διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών, καθώς πρόκειται για ένα θέμα που απασχολεί αρκετά τους πολίτες που διαμένουν σε πολυκατοικίες. Κι αυτό επειδή αφορά τη διαχείριση, τη συντήρηση και την εποπτεία. Αυτός είναι και λόγος που έχει ετοιμάσει νομοσχέδιο, βάσει του οποίου θεσπίζεται ένα ολοκληρωμένο θεσμικό πλαίσιο, καθώς αναμένεται να δώσει λύσεις σε προβλήματα όπως η ανεπαρκής συντήρηση των κτιρίων, η μη καταβολή κοινοχρήστων, οι διαφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών και η αδυναμία της αποτελεσματικής λήψης αποφάσεων.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΔΩ: Στους ΕΟΑ η ευθύνη των κοινόκτητων οικοδομών-Δημιουργείται για πρώτη φορά εποπτική αρχή για τήρηση μητρώου
«Με το νέο νομοθετικό πλαίσιο που προωθεί το Υπουργείο Εσωτερικών, επιδιώκουμε να αντιμετωπίσουμε αυτές τις χρόνιες δυσλειτουργίες, θεσπίζοντας για πρώτη φορά ένα σύγχρονο και ολοκληρωμένο πλαίσιο διαχείρισης. Σε αυτό περιλαμβάνονται ο σαφής καθορισμός δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, η ενίσχυση του ρόλου των Διαχειριστικών Επιτροπών, η υποχρεωτική δημιουργία Πάγιου Ταμείου για εργασίες συντήρησης και επιδιόρθωσης, καθώς και η υποχρεωτική ασφάλιση των οικοδομών», επεσήμανε στον REPORTER ο υπουργός Εσωτερικών, Κωνσταντίνος Ιωάννου.
Ο υπουργός Εσωτερικών σημείωσε πως «η συγκεκριμένη μεταρρύθμιση συνδέεται στενά και συμπληρώνει τις νομοθετικές ρυθμίσεις που προωθούνται για τις επικίνδυνες οικοδομές και συζητούνται επίσης στην Κοινοβουλευτική Επιτροπή Εσωτερικών. Συγκεκριμένα, οι ρυθμίσεις για τις επικίνδυνες οικοδομές ενισχύουν τα εργαλεία των αρμόδιων αρχών για την άμεση αντιμετώπιση και άρση της επικινδυνότητας, την ίδια ώρα που το νομοσχέδιο για τις κοινόκτητες οικοδομές δημιουργεί τις προϋποθέσεις για την έγκαιρη συντήρηση, την πρόληψη και την αποτροπή της εγκατάλειψης των κτηρίων, που σε βάθος χρόνου ενδέχεται να οδηγήσουν σε φαινόμενα επικινδυνότητας και ακαταλληλότητας».
Ο Κωνσταντίνος Ιωάννου χαιρέτισε «τη σύγκλιση που επιτεύχθηκε με τους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης, οι οποίοι θα αναλάβουν την αρμοδιότητα, καθώς και την εποικοδομητική συνεισφορά των μελών της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Εσωτερικών. Η συνεργασία όλων των εμπλεκόμενων φορέων είναι καθοριστικής σημασίας για την αποτελεσματική εφαρμογή των αλλαγών. Στόχος μας είναι να διαμορφώσουμε ένα πλαίσιο που θα διασφαλίζει καλύτερες συνθήκες διαβίωσης, θα προστατεύει την ακίνητη περιουσία των πολιτών και, πρωτίστως, θα ενισχύει την ασφάλεια των ενοίκων και του κοινού. Η πρόληψη, η υπεύθυνη διαχείριση και η έγκαιρη παρέμβαση αποτελούν αλληλένδετες προϋποθέσεις για την αντιμετώπιση των προβλημάτων που παρουσιάζουν οι κοινόκτητες οικοδομές στη χώρα μας».
Οι βασικότερες αλλαγές που προωθούνται
Σύμφωνα με το νομοσχέδιο που έχει ήδη κατατεθεί στη Βουλή και η συζήτησή του βρίσκεται σε εξέλιξη, μία από τις βασικές αλλαγές είναι ότι πλέον δημιουργείται υπηρεσία εγγραφής και εποπτείας διαχειριστικών επιτροπών στους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης. Συγκεκριμένα, η αρμοδιότητα εγγραφής και εποπτείας της λειτουργίας των διαχειριστικών επιτροπών μεταφέρεται στους ΕΟΑ και δημιουργείται μητρώο κοινόκτητων οικοδομών και διαχειριστικών επιτροπών. Οι διαχειριστικές επιτροπές, με βάση το νομοσχέδιο, αποκτούν νομική υπόσταση μετά την την εγγραφή τους, γεγονός που τους επιτρέπει να ασκούν αποτελεσματικότερα τα δικαιώματα και τις αρμοδιότητές τους.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΔΩ: Επικίνδυνες και κοινόκτητες οικοδομές και πολιτική προστασία-Οι τρεις προτεραιότητες ΥΠΕΣ που έθεσε ενώπιον της Βουλής
Πέραν τούτου, διευρύνεται και το πεδίο εφαρμογής, καθώς το νομοσχέδιο καλύπτει εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές με πέντε ή περισσότερες μονάδες και οικοδομές που δεν έχουν ακόμη εγγραφεί στο κτηματικό μητρώο, αλλά διαθέτουν άδεια οικοδομής, άδεια διαίρεσης και πιστοποιητικό έγκρισης, εφόσον αποτελούνται από τουλάχιστον πέντε μονάδες. Σύμφωνα με το Υπουργείο Εσωτερικών, ο εκτιμώμενος αριθμός αναπτύξεων είναι:
-14.208 εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές.
-6.711 αναπτύξεις που δεν έχουν ακόμη εγγραφεί στο Κτηματικό Μητρώο. Από αυτές εκτιμάται ότι περίπου το 40% θα εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του νομοσχεδίου.
Σε αυτές περιλαμβάνονται και οι ειδικές πρόνοιες για μικτές αναπτύξεις διαφορετικών χρήσεων, αναπτύξεις με χωριστά οικοδομήματα, περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία και οικοδομές με άδειες που εκδόθηκαν πριν από το 1993.
Παράλληλα, με τις αλλαγές που προωθούνται ενισχύονται και οι μηχανισμοί είσπραξης απλήρωτων κοινοχρήστων. Μία αλλαγή που θεωρείται από τις σημαντικότερες του νομοσχεδίου κι αυτό επειδή εισάγονται νέα εργαλεία για την αντιμετώπιση του χρόνιου προβλήματος των ιδιοκτητών που δεν καταβάλλουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις. Συγκεκριμένα προβλέπονται:
-Δικαίωμα δικαστικής διεκδίκησης των οφειλών από τη Διαχειριστική Επιτροπή, μέσω αγωγής ή διαμεσολάβησης.
-Δυνατότητα εγγραφής εμπράγματου βάρους στην ακίνητη ιδιοκτησία του οφειλέτη, μετά την έκδοση σχετικής δικαστικής απόφασης.
-Δυνατότητα επιβολής χρηματικού προστίμου σε ιδιοκτήτες που αρνούνται ή αμελούν να καταβάλουν τα οφειλόμενα κοινόχρηστα.
-Πρόβλεψη ποινικών κυρώσεων σε περιπτώσεις μη καταβολής κοινοχρήστων για περίοδο πέραν των 60 ημερών από την ειδοποίηση, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις του νόμου.
-Δυνατότητα περιορισμού της χρήσης συγκεκριμένων κοινόχρηστων διευκολύνσεων από οφειλέτες, χωρίς να επηρεάζεται η πρόσβασή τους στην ιδιοκτησία τους.
-Στέρηση του δικαιώματος ψήφου στη Γενική Συνέλευση και του δικαιώματος εκλογής στη Διαχειριστική Επιτροπή για ιδιοκτήτες που δεν έχουν εξοφλήσει τις οφειλές τους.
-Καθιέρωση πιστοποιητικού εξόφλησης κοινοχρήστων, το οποίο θα απαιτείται για τη μεταβίβαση, την αποξένωση ή την εγγραφή μίσθωσης μιας μονάδας.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΔΩ: Κ. Ιωάννου: Η ώρα της ευθύνης για τις κοινόκτητες οικοδομές
Αυτό που τονίζεται είναι πως προβλέπεται αυτόματη εκποίηση της μονάδας λόγω οφειλών, καθώς η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να λάβει δικαστικά μέτρα για την είσπραξη των οφειλών, ενώ τυχόν διαδικασία εκποίησης προϋποθέτει τις σχετικές δικαστικές διαδικασίες και τις πρόνοιες της νομοθεσίας.
Μία άλλη βασική αλλαγή είναι και η υποχρεωτική δημιουργία αποθεματικού ταμείου για κάθε κοινόκτητη οικοδομή, το οποίο θα χρησιμοποιείται για μελλοντικές επισκευές, συντηρήσεις και έκτακτες ανάγκες. Με βάση το νομοσχέδιο, η ελάχιστη συνεισφορά κάθε ιδιοκτήτη καθορίζεται στο 20% της ετήσιας συνεισφοράς του στα κοινόχρηστα, ενώ η γενική συνέλευση μπορεί να αποφασίσει μεγαλύτερο ποσοστό, ανάλογα με τις ανάγκες της οικοδομής.
Την ίδια ώρα, με βάση το νομοσχέδιο, καθορίζονται με σαφήνεια οι οικονομικές υποχρεώσεις των ιδιοκτητών για την κάλυψη των κοινόχρηστων δαπανών και του αποθεματικού ταμείου. Η συνεισφορά κάθε ιδιοκτήτη υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν της μονάδας, τη χρήση της και τα ποσοστά συμμετοχής που προβλέπονται στους κανονισμούς της οικοδομής. Στις μικτές αναπτύξεις μπορούν να λαμβάνονται υπόψη και άλλα κριτήρια, όπως η χρήση, η επιβάρυνση και η οχληρία που προκαλεί κάθε μονάδα και ενισχύεται η υποχρέωση τήρησης λογαριασμών, προϋπολογισμών και λογοδοσίας από τις διαχειριστικές επιτροπές.
Οφέλη από τις προτεινόμενες αλλαγές
Σημειώνεται πως οι ρυθμίσεις που προωθεί το Υπουργείο Εσωτερικών αναμένεται να επιφέρουν αλλαγές στην καθημερινότητα των ιδιοκτητών και των ενοίκων, καθώς θα δώσουν λύσεις σε προβλήματα που για χρόνια παρέμεναν χωρίς αποτελεσματική θεσμική αντιμετώπιση. Ανάμεσα στις αλλαγές αυτές είναι ότι θα γίνεται καλύτερη συντήρηση και θα υπάρχει μεγαλύτερη ασφάλεια, αφού η υποχρεωτική δημιουργία αποθεματικού ταμείου διασφαλίζει ότι θα υπάρχουν διαθέσιμοι οικονομικοί πόροι για επισκευές, συντηρήσεις και έκτακτες ανάγκες. Την ίδια ώρα, η υποχρεωτική ασφάλιση ενισχύει την προστασία των ιδιοκτητών έναντι απρόβλεπτων περιστατικών και η οργανωμένη διαχείριση δημιουργεί τις προϋποθέσεις για έγκαιρη αντιμετώπιση προβλημάτων, περιορίζοντας τον κίνδυνο εγκατάλειψης και απαξίωσης των οικοδομών.
Μία άλλη αλλαγή είναι ότι οι διαχειριστικές επιτροπής αποκτούν ουσιαστικά νομικά και δικαστικά εργαλεία για τη διεκδίκηση των οφειλών. Με τον τρόπο αυτό, περιορίζεται το φαινόμενο ιδιοκτητών που δεν καταβάλλουν τις υποχρεώσεις τους, μεταφέροντας το οικονομικό βάρος στους υπόλοιπους, και την ίδια ώρα, προστατεύονται οι συνεπείς ιδιοκτήτες και διασφαλίζεται δικαιότερη κατανομή των κοινόχρηστων δαπανών.
Παράλληλα, με το νομοσχέδιο προωθείται και η προστασία της ακίνητης περιουσίας, αφού η συστηματική συντήρηση συμβάλλει στη διατήρηση της αξίας των ακινήτων. Η αντιμετώπιση των συσσωρευμένων οφειλών και η καθιέρωση πιστοποιητικού εξόφλησης κοινοχρήστων ενισχύουν τη διαφάνεια και την ασφάλεια στις μεταβιβάσεις και στις μισθώσεις. Περιορίζεται ο κίνδυνος επικινδυνότητας των οικοδομών λόγω κακής διαχείρισης και παρατεταμένης αδράνειας.
Εκτός αυτού, πλέον δημιουργείται ενιαίο θεσμικό πλαίσιο για τις διαφορετικές κατηγορίες κοινόκτητων αναπτύξεων, ενώ καλύπτονται και οικοδομές που δεν έχουν ακόμη ολοκληρώσει τη διαδικασία εγγραφής τους στο Κτηματικό Μητρώο, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις. Επιπλέον, η δημιουργία μητρώου θα επιτρέψει καλύτερη καταγραφή και παρακολούθηση των κοινόκτητων οικοδομών στην Κύπρο.
Στη Βουλή και νομοσχέδιο για τις επικίνδυνες οικοδομές
Στο μεταξύ, στη Βουλή έχει κατατεθεί και νομοσχέδιο για τις επικίνδυνες οικοδομές, με το Υπουργείο Εσωτερικών να τονίζει ότι τα δύο νομοσχέδια αποτελούν συμπληρωματικές παρεμβάσεις στο ευρύτερο πλαίσιο πολιτικής του Υπουργείου, για την ενίσχυση της ασφάλειας των πολιτών και την προστασία της ακίνητης περιουσίας.
Αυτό που διαμηνύεται είναι πως το νομοσχέδιο για τις κοινόκτητες οικοδομές εστιάζει στην πρόληψη, την ορθολογική διαχείριση και τη συστηματική συντήρηση των οικοδομών, καθώς διασφαλίζονται οι αναγκαίοι οικονομικοί πόροι για τη φροντίδα τους. Παράλληλα, για πρώτη φορά θεσπίζεται ολοκληρωμένο πλαίσιο εγγραφής και εποπτείας των διαχειριστικών επιτροπών με αρμόδιους φορείς τους ΕΟΑ.
Όσον αφορά στο νομοσχέδιο για τις επικίνδυνες οικοδομές, αυτό ενισχύει τα εργαλεία και τις αρμοδιότητες των αρμόδιων αρχών για την αποτελεσματική αντιμετώπιση περιπτώσεων επικινδυνότητας και την άρση των κινδύνων. Ουσιαστικά, τα δύο νομοθετήματα λειτουργούν συμπληρωματικά, αφού η υπεύθυνη διαχείριση και η συστηματική συντήρηση συμβάλλουν στην πρόληψη προβλημάτων πριν εξελιχθούν σε καταστάσεις που απειλούν την ασφάλεια των ενοίκων και του κοινού.
Πάντως, κοινός στόχος των δύο νομοθετικών παρεμβάσεων είναι η διαμόρφωση ενός ολοκληρωμένου πλαισίου πρόληψης, συντήρησης, εποπτείας και αποτελεσματικής παρέμβασης, ώστε οι οικοδομές στην Κύπρο να είναι ασφαλείς και λειτουργικές.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΔΩ: Καλύτερο συντονισμό ζητούν από Κυβέρνηση οι βουλευτές για ρυθμίσεις κοινόκτητων και επικίνδυνων οικοδομών
