Σημαντικές ανισότητες στην προσιτότητα της κατοικίας (διαμερισμάτων και οικιών) στις επαρχίες της ελεύθερης Κύπρου καταγράφει νέα, εκτενής έρευνα της Ask Wire. Η ανάλυση συγκρίνει τις αξίες των κατοικιών που διαφημίζονταν στην πλατφόρμα Bazaraki στις αρχές Οκτωβρίου με την πραγματική αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, με βάση στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας για τον διάμεσο μισθό των Κυπρίων εργαζομένων.
Τα συμπεράσματα αναδεικνύουν την ύπαρξη δύο κύριων παραμέτρων που λειτουργούν αποτρεπτικά στην προσπάθεια για απόκτηση στέγης. Αφενός είναι η εξασφάλιση της απαραίτητης ίδιας συμμετοχής (προκαταβολής), που είναι απαραίτητη για την εξασφάλιση στεγαστικού δανείου και αφετέρου τη δυνατότητα αποπληρωμής του στεγαστικού δανείου.
Το οικονομικό σενάριο: Οι αριθμοί πίσω από την αγορά
Για τις ανάγκες της μελέτης, εξετάστηκε ένα υποθετικό νοικοκυριό με δύο εργαζομένους, οι οποίοι λαμβάνουν τον εκτιμώμενο διάμεσο μισθό, όπως προσδιορίζεται από τη Στατιστική Υπηρεσία. Με βάση το συγκεκριμένο σενάριο (το οποίο προϋποθέτει δύο εξαρτώμενα παιδιά, απουσία άλλων δανείων και επιτόκιο σύγκρισης 3,24%):
- Το μηνιαίο ακαθάριστο εισόδημα του νοικοκυριού υπολογίζεται σε περίπου €4.503.
- Το αντίστοιχο καθαρό μηνιαίο εισόδημα διαμορφώνεται σε €3.988.
- Εάν το 25% του καθαρού εισοδήματος διατεθεί για τη μηνιαία δόση ενός στεγαστικού δανείου 25ετούς διάρκειας (δηλαδή €997), η μέγιστη τιμή αγοράς κατοικίας διαμορφώνεται στις €255.995.
- Για την απόκτηση κατοικίας αυτής της αξίας απαιτούνται ίδια κεφάλαια (προκαταβολή 20%) ύψους €51.199, πριν συνυπολογιστούν τα πρόσθετα έξοδα αγοράς.
(Διευκρινίζεται ότι η διάθεση του 25% του καθαρού εισοδήματος αποτελεί αναλυτική παραδοχή της μελέτης και όχι όριο της Κεντρικής Τράπεζας ή εγγύηση έγκρισης χρηματοδότησης).
Η ακτινογραφία των διαθέσιμων ακινήτων
Λαμβάνοντας υπόψη τον παραπάνω προϋπολογισμό, η Ask Wire ανέλυσε 25.550 ενεργές αγγελίες πώλησης από την πλατφόρμα Bazaraki (μετά από αυστηρούς ελέγχους δεδομένων), εκ των οποίων οι 17.532 αφορούσαν κατοικίες δύο ή τριών υπνοδωματίων. Τα ευρήματα αποκαλύπτουν μια αγορά πολλαπλών ταχυτήτων, καθώς το ποσοστό των διαθέσιμων οικογενειακών κατοικιών που εμπίπτουν σε αυτόν τον προϋπολογισμό διαφέρει σημαντικά ανά επαρχία.
Στη Λευκωσία περίπου το 60% των διαθέσιμων προς πώληση διαμερισμάτων δύο και τριών υπνοδωματίων βρίσκονται εντός του προϋπολογισμού των €256.000, ενώ ελαφρώς πιο χαμηλό είναι το ποσοστό στην Αμμόχωστο, που ακολουθεί με 58,6% και είναι οι πιο προσιτές οικονομικά επαρχίες στο συγκεκριμένο σενάριο.
Στη Λάρνακα, το 48,1% των διαμερισμάτων παραμένουν προσβάσιμες στο μέσο νοικοκυριό, όμως η κατάσταση αλλάζει δραματικά στην Πάφο, όπου μόλις το 9,6% των διαθέσιμων διαμερισμάτων καλύπτει αυτά τα οικονομικά κριτήρια. Στη Λεμεσό το ποσοστό των προσιτών διαμερισμάτων κατακρημνίζεται στο 1,8%.
Οι αριθμοί πίσω από τα ποσοστά
Για όσους αναζητούν μονοκατοικίες αντί για διαμερίσματα, οι διαθέσιμες επιλογές (αξίας μέχρι €256.000) είναι αισθητά λιγότερες στις περισσότερες επαρχίες. Η ανάλυση των απόλυτων αριθμών πίσω από τα ποσοστά αναδεικνύει το πραγματικό μέγεθος του χάσματος, αλλά και τις διαφορετικές ταχύτητες της κυπριακής αγοράς κατοικίας.
Όπως εξηγεί ο CEO της Ask Wire, Παύλος Λοΐζου, από τη μελέτη των δεδομένων προκύπτουν τρία βασικά συμπεράσματα.
«Πρώτον το πρόβλημα στη Λεμεσό δεν είναι η έλλειψη προσφοράς, αλλά η ραγδαία απόκλιση των τιμών από την αγοραστική δύναμη των μισθωτών. Είναι ενδεικτικό ότι από τα 4.294 διαθέσιμα διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων, μόλις τα 111 απευθύνονται στο μέσο νοικοκυριό. Ακόμη πιο απογοητευτική είναι η εικόνα στα διαμερίσματα τριών υπνοδωματίων, καθώς σε σύνολο 2.376 αγγελιών, μόνο επτά ακίνητα εμπίπτουν στον προϋπολογισμό.
Δεύτερον, η πρωτεύουσα προσφέρει την πιο ευνοϊκή αναλογία για τους αγοραστές, καθώς από τα 1.226 διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων, τα 869 είναι προσιτά. Παράλληλα, η Λάρνακα διαθέτει τον μεγαλύτερο απόλυτο αριθμό προσιτών επιλογών στη συγκεκριμένη κατηγορία με 1.097 διαμερίσματα.
Τρίτον, το όνειρο της μονοκατοικίας απομακρύνεται. Ανεξαρτήτως επαρχίας, η αγορά ανεξάρτητης κατοικίας, ειδικά τριών υπνοδωματίων, τείνει να γίνει πολυτέλεια. Ακόμα και στη Λευκωσία, μόλις 65 από τις 480 διαθέσιμες κατοικίες είναι οικονομικά προσβάσιμες για το συγκεκριμένο προφίλ αγοραστή, ενώ σε Πάφο και Λεμεσό οι επιλογές περιορίζονται σε μόλις 17 και 16 οικίες αντίστοιχα».
Προσιτά ακίνητα (αξίας μέχρι €256.000) ανά τύπο και επαρχία
Ποσοστό προσιτών ακινήτων ανά κατηγορία· από κάτω: προσιτά / σύνολο αγγελιών
Το «αγκάθι» της ρευστότητας
Η έρευνα υπογραμμίζει ότι το διαθέσιμο κεφάλαιο αποτελεί εξίσου κρίσιμο παράγοντα με το σταθερό εισόδημα. Εάν το νοικοκυριό διαθέτει ρευστότητα €40.000 (μετά την αφαίρεση εξόδων και τη διατήρηση ενός αποθεματικού), ο συνολικός προϋπολογισμός αγοράς περιορίζεται αυτομάτως στις €200.000.
Αν και η κατοχή άλλων περιουσιακών στοιχείων μπορεί θεωρητικά να ενισχύσει την ίδια συμμετοχή, η ιδιοκτησία δεν συνεπάγεται απαραίτητα άμεσα διαθέσιμη ρευστότητα.
Κάλεσμα για στοχευμένες παρεμβάσεις
Για τις τράπεζες, τις επιχειρήσεις ανάπτυξης γης και τους φορείς χάραξης πολιτικής, το συμπέρασμα που εξάγεται είναι σαφές και ξεκάθαρο. Η συνολική τιμή, το αρχικό κεφάλαιο και η μηνιαία δόση είναι στοιχεία που πρέπει να εξετάζονται συνδυαστικά.
Τα ευρήματα καθιστούν αναγκαία τη λήψη διαφοροποιημένων μέτρων και την ανάπτυξη προϊόντων που θα είναι πλήρως προσαρμοσμένα στην προσφορά κατοικιών και στις συνθήκες των νοικοκυριών της κάθε επαρχίας ξεχωριστά.
Σημειώσεις:
Οι μισθοί αναφοράς που χρησιμοποιήθηκαν στο μοντέλο υπολογισμού αποτελούν εκτιμήσεις και οι συνδυασμοί νοικοκυριών είναι υποθετικοί.
Η έρευνα δεν υπολογίζει τον ακριβή αριθμό των οικογενειών που εξασφαλίζουν δάνειο, καθώς για κάτι τέτοιο απαιτείται εξατομικευμένος έλεγχος εισοδημάτων, δαπανών διαβίωσης, υφιστάμενων υποχρεώσεων και κεφαλαίων.
Οι αγγελίες και οι ζητούμενες τιμές δεν πιστοποιούν τελικές τιμές συναλλαγής, ούτε τη διαθεσιμότητα των ακινήτων.
Για περισσότερες πληροφορίες και δεδομένα για την αγορά ακινήτων επισκεφθείτε τη σελίδα της Ask Wire.
