Η στεγαστική πραγματικότητα της Κύπρου βρίσκεται σε σημείο καμπής. Η ταχεία πληθυσμιακή αύξηση, η ασυμμετρία ανάμεσα στη ζήτηση και την προσφορά κατοικίας και η αργή προσαρμογή των θεσμών δημιουργούν ένα πολυσύνθετο περιβάλλον με σημαντικές κοινωνικές και οικονομικές συνέπειες. Ο Παύλος Λοίζου, CEO της Ask Wire, παρουσίασε στο Unlocking Cyprus' Housing Potential που διοργάνωσε o TechIsland, μια ολοκληρωμένη ανάλυση του ζητήματος στη διάλεξη “Housing Under Pressure: Aligning Cyprus’ Population, Infrastructure & Supply -Framing the Challenge”, αναδεικνύοντας τις πραγματικές διαστάσεις μιας κρίσης που ήδη διαμορφώνει τη χώρα.
Όπως εξήγησε, η συζήτηση δεν μπορεί να περιοριστεί σε αποσπασματικές αναφορές για την άνοδο των τιμών ή τη δυσκολία εύρεσης κατοικίας. Από το 2021 μέχρι σήμερα, η Κύπρος προσέθεσε εβδομήντα με ογδόντα χιλιάδες νέους κατοίκους. Σύμφωνα με τον κ. Λοΐζου, αυτοί ανήκουν σε δύο σαφείς ομάδες: μια μεγάλη ομάδα εργαζομένων χαμηλότερου εισοδήματος που καλύπτουν κρίσιμες θέσεις σε τομείς υπηρεσιών και μια ακόμη μεγαλύτερη, υψηλότερης εξειδίκευσης, προερχόμενη από τεχνολογικές και διεθνείς εταιρείες. Στο ίδιο διάστημα εκδόθηκαν άδειες για σαράντα τρεις χιλιάδες κατοικίες, μεγάλο μέρος των οποίων βρίσκεται ακόμη υπό ανάπτυξη και απευθύνεται στη μεσαία και ανώτερη οικονομική κλίμακα. Η διάσταση ανάμεσα στην πραγματική ζήτηση και τη φύση της νέας οικοδομικής δραστηριότητας δημιουργεί ένα κενό που διευρύνεται.
Βιωσιμότητα και κτίρια...μίλια μακριά από τις σύγχρονες ευρωπαϊκές προδιαγραφές
Η εικόνα περιπλέκεται περαιτέρω από το γεγονός ότι μεγάλο μέρος του κτιριακού αποθέματος της Κύπρου είναι παλαιό και δεν ανταποκρίνεται στις σύγχρονες ευρωπαϊκές ενεργειακές προδιαγραφές. Ταυτόχρονα, τα ποσοστά ανακαινίσεων παραμένουν χαμηλά, κάτι που όπως υπογράμμισε ο κ. Λοΐζου συνιστά «δομικό αναντιστοιχία την οποία η αγορά αδυνατεί να διορθώσει χωρίς θεσμικά εργαλεία και οικονομικά κίνητρα». Η συζήτηση για την ενέργεια, την αποδοτικότητα και τη βιωσιμότητα αποτελεί μια από τις βασικές προκλήσεις της επόμενης δεκαετίας, όπως προκύπτει από την παρουσίαση του CEO.
Οι προτιμήσεις και η υφιστάμενη προσφορά
Το δημογραφικό προφίλ της χώρας μεταβάλλεται με ταχύτητα. Ο λόγος γονιμότητας βρίσκεται στο 1.44, ενώ το ποσοστό του πληθυσμού άνω των 65 ετών συνεχίζει να αυξάνεται. Η Κύπρος βασίζεται ολοένα περισσότερο σε ξένη εργασία, γεγονός που σύμφωνα με τον κ. Λοΐζου επηρεάζει άμεσα τη σύνθεση των νοικοκυριών και τον τύπο κατοικίας που αναζητείται. Οι νέες αφίξεις έχουν μικρότερο μέγεθος νοικοκυριού, συνήθως από 1.6 έως 2.1 άτομα, ενώ προτιμούν μικρότερους χώρους, σύγχρονες προδιαγραφές και μεγαλύτερη ευκολία πρόσβασης προς τις περιοχές εργοδότησης. Η υφιστάμενη προσφορά εξακολουθεί να αφορά κατοικίες εκατό με εκατόν πενήντα τετραγωνικών μέτρων σε προαστιακές τοποθεσίες, μοντέλο το οποίο, σύμφωνα με τον κ. Λοΐζου, δεν αντιστοιχεί στο προφίλ των νέων κατοίκων.
Δομικοί περιορισμοί
Ο κλάδος της ανάπτυξης γης αντιμετωπίζει δομικούς περιορισμούς που περιορίζουν την ικανότητά του να ανταποκριθεί. Οι περισσότερες εταιρείες είναι μικρής κλίμακας και λειτουργούν αποκλειστικά με μοντέλο ανάπτυξης και πώλησης. Το έλλειμμα θεσμικών επενδυτών που θα δημιουργούσαν στόλο κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση αφήνει την αγορά ενοικίων εκτεθειμένη σε πιέσεις. Παράλληλα, οι ελλείψεις εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού και η αύξηση του κόστους των υλικών κάνουν την ταχεία επέκταση της οικοδομικής δραστηριότητας ιδιαίτερα απαιτητική. Όπως σημείωσε ο κ. Λοΐζου, το αποτέλεσμα είναι μια χώρα που χρειάζεται περισσότερη κατοικία μικρού και μεσαίου μεγέθους, αλλά δεν διαθέτει μηχανισμούς παραγωγής της σε επαρκή ρυθμό.
Το PODcaST και η στεγαστική πραγματικότητα
Συνοψίζοντας τους παράγοντες που επηρεάζουν τη στεγαστική πραγματικότητα, ο κ. Λοΐζου παρουσίασε το πλαίσιο “PODcaST”: Population, Old stock, Demographics, Supply constraints, Tourism pressure. Οι πέντε αυτοί άξονες καθορίζουν την πορεία του στεγαστικού συστήματος και τις επιλογές πολιτικής για τα επόμενα χρόνια. Οι στρατηγικές αποφάσεις που καλείται να λάβει η χώρα είναι κρίσιμες. Η διεύρυνση του πληθυσμού απαιτεί σαφή εθνική θέση, ενώ οι υποδομές -νερό, ενέργεια, δρόμοι, σχολεία, υγειονομικές υπηρεσίες— χρειάζονται σχεδιασμό σε ορίζοντα μίας δεκαετίας και όχι αποσπασματικές παρεμβάσεις. Η ένταξη εργαζομένων από το εξωτερικό και η ανάγκη οριστικού επαναπροσδιορισμού της χρήσης γης αποτελούν ζητήματα που διαμορφώνουν την οικονομική εξέλιξη της χώρας.
Εισηγήσεις που φέρνουν ανάπτυξη
Στο επίπεδο πρακτικών πολιτικών, ο κ. Λοΐζου εισηγήθηκε τη δημιουργία θεσμικών κεφαλαίων για ανάπτυξη και διαχείριση μακροχρόνιας κατοικίας, την ενίσχυση της διαφάνειας στην αγορά μέσω ρύθμισης των μεσιτών και των αναπτύξεων, την κινητοποίηση κεφαλαίων για ανακαινίσεις και την αναθεώρηση των φορολογικών κινήτρων στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης, ώστε να αποφεύγονται στρεβλώσεις. Σε όλες τις βαθμίδες της αγοράς απαιτείται πολιτική προσιτής κατοικίας που θα επιτρέπει ομαλή λειτουργία της οικονομίας και υγιή κοινωνική συνοχή.
Aπάντηση το BTR στην έλλειψη διαθέσιμης στέγης;
Mία ακόμη εισήγηση ήταν η προσέγγιση του μοντέλου Build to Rent (BTR). Το Build-to-Rent είναι ένα μοντέλο ανάπτυξης οικιστικών μονάδων όπου τα κτίρια σχεδιάζονται και κατασκευάζονται αποκλειστικά για μακροχρόνια ενοικίαση. Πρόκειται για ένα σύγχρονο παγκόσμιο εργαλείο που αντιμετωπίζει άμεσα την έλλειψη διαθέσιμης στέγης, καθώς κάθε νέα μονάδα διοχετεύεται εξ ολοκλήρου στην αγορά ενοικίασης. Για την Κύπρο, όπου η προσφορά έχει μειωθεί δραματικά και τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τους μισθούς, το BTR μπορεί να λειτουργήσει ως «βαλβίδα αποσυμπίεσης».
Με επαγγελματική διαχείριση, σταθερά συμβόλαια, ενεργειακά αποδοτικές μονάδες και κοινόχρηστες υποδομές, τέτοιες αναπτύξεις μπορούν να αυξήσουν γρήγορα την προσφορά προσιτής στέγης, να συγκρατήσουν τις τιμές και να δημιουργήσουν βιώσιμες κοινότητες. Το μοντέλο εφαρμόζεται ήδη με επιτυχία σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπως το Ηνωμένο Βασίλειο, η Ολλανδία και η Γερμανία, και θα μπορούσε να αποτελέσει έναν από τους πιο αποτελεσματικούς τρόπους αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης στην Κύπρο.
Η τοποθέτηση του Παύλου Λοΐζου καταλήγει σε ένα ηχηρό μήνυμα: Ότι η Κύπρος πρέπει να ευθυγραμμίσει το δημογραφικό της μέγεθος, τη στεγαστική της δυνατότητα και τη θεσμική της οργάνωση. Η απουσία εθνικής κατεύθυνσης επιτρέπει στις πιέσεις να αυξάνονται και μετατρέπει το στεγαστικό σε συστημικό ζήτημα.
